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L'inflation du foncier va contraindre les commerces à innover

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Depuis une dizaine d'années, la part dédiée au foncier dans le budget des commerces ne cesse de grimper. Une pression immobilière qui va amener les enseignes à se réinventer pour consommer moins de surfaces commerciales.

Pour ne pas subir les hausses du foncier, les commerces vont devoir modifier leur modèle de développement.

Pour ne pas subir les hausses du foncier, les commerces vont devoir modifier leur modèle de développement.

Les commerces vont-ils se heurter ces dix prochaines années à une rareté immobilière qui va impacter les prix du foncier et le modèle de développement des entreprises ? Une question complexe soulevée lors d’une table-ronde organisée par l’Institut pour la ville et le commerce le 26 mars. Pour Yann Gérard, géographe et directeur de la revue des études foncières, "la rareté n’existe pas en soi. Il y a beaucoup d’espaces plats en périphérie, la place ne manque donc pas en France".

Le commerce occupe 13 000 hectares de surface, soit 0,4% du territoire national et se développe notamment depuis le début des années 2000, dans les périphéries et les communes de moins de 2 000 habitants. Ces dernières ont connu une croissance exponentielle (+9%) entre 1997 et 2007. L’étalement urbain se renforce donc, et la pression financière, avec. La plupart des baux commerciaux en France a connu une augmentation de 39% entre 2000 et 2010, selon l'Insee. Les collectivités locales, pour desservir ces nouveaux axes commerciaux et financer les transports, répercutant ces coûts sur le foncier.

Innover pour ne pas céder à la pression foncière

Pour Eric Chapus, directeur immobilier du groupe Mobilier Européen (Fly, Atlas, Crozatier), les enseignes de moyenne surface doivent donc procéder à des arbitrages en matière d’optimisation de parc de points de vente. Le principal défi à relever ? Construire des boutiques sur plusieurs niveaux pour optimiser le terrain et contrer les hausses du foncier. Une logique qui entraîne toutefois quelques contraintes. "Il faut prévoir des monte-charges pour le matériel et des ascenseurs pour les personnes à mobilité réduite, ce qui augmente les coûts de construction", prévient Eric Chapus.

D’autres solutions peuvent être envisagées pour limiter la surface des points de vente, comme la réhabilitation des friches avant d'envisager des extensions urbaines, la présentation des produits sous forme numérique in situ. Ou encore la livraison à domicile du gros matériel, notamment pour installer les entrepôts dans des zones plus lointaines. Des arbitrages d'autant plus importants, qu'à cette inflation immobilière, s'ajoute la problématique de la lenteur des cycles de construction et d’obtention des autorisations (4 à 5 ans en moyenne).

Le gouvernement entend par ailleurs poursuivre son effort de limitation de l’étalement urbain et d’intégrer à l’aménagement de ces territoires périurbains des préoccupations durables (loi SRU Solidarité et renouvellement urbain, renforcée par le Grenelle II). Il s'agit donc d'anticiper pour mieux régner.