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Quand les communes exercent leur droit de préemption

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Afin de maintenir les commerces de proximité au coeur des grandes villes, les communes disposent désormais d'un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce ou les baux commerciaux. Décryptage.

Depuis fin 2007, les communes peuvent exercer un droit de préemption sur les fonds de commerce et les baux commerciaux dès lors qu'elles ont délimité des périmètres de sauvegarde des commerces de proximité. Le cédant d'un fonds ou d'un bail doit adresser au maire, préalablement à la vente, une déclaration précisant les prix et conditions de la cession. Sont concernées les seules cessions à titre onéreux, à l'exclusion des cessions d'activités effectuées dans le cadre d'un plan de sauvegarde, d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

Le titulaire du droit de préemption, à savoir la commune ou, par délégation, le maire, dispose alors d'un délai de deux mois pour notifier sa décision. Il peut acquérir le fonds ou le droit au bail aux prix et conditions de la déclaration. Il a également la possibilité de renoncer à son droit, l'absence de réponse dans les deux mois valant renonciation. Enfin, en cas de désaccord sur le prix ou les conditions de la déclaration préalable, il peut saisir le juge de l'expropriation en vue de faire fixer judiciairement le prix.

L'acte constatant la cession est dressé dans les trois mois suivant la notification de la décision d'acquérir ou de la décision judiciaire fixant les prix et conditions de la cession. Une fois le fonds ou le bail préempté, la commune doit le rétrocéder dans un délai d'un an. Ce délai dépassé, la priorité d'acquisition est alors donnée à l'acquéreur initial.

La gestion du fonds dans la période intermédiaire n étant pas encadrée, le risque est que la commune le laisse en déshérence jusqu'à désignation du rétro- cessionnaire, entraînant des conséquences dommageables, comme une possible dévalorisation du bien rétrocédé. Les candidats à la reprise doivent donc faire preuve de vigilance. Le choix de l'acquéreur du fonds ou du droit au bail rétrocédé par la commune s'effectue par le conseil municipal.

Un appel à candidatures

Celui-ci doit d'abord approuver un cahier des charges permettant d'assurer l'objectif de maintien de l'activité commerciale ou artisanale (définition de types d'activités, exigence en termes d'horaires d'ouverture du fonds, etc.).

Un avis de rétrocession est affiché pendant 15 jours en mairie. Il comporte un appel à candidatures, la description du fonds ou du bail, le prix, la possibilité de consulter le cahier des charges en mairie et le délai de présentation des candidatures. Les candidats à la rétrocession ont alors l'obligation de justifier de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Un dispositif qui semble exclure les commerçants ou artisans qui ne sont pas encore immatriculés. Pour le reste, les communes ont toute latitude pour fixer leurs propres conditions d'aptitude, d'expérience, de motivation et de garanties. Dans le cas d'une rétrocession de droit au bail, le maire doit en outre obtenir l'accord du bailleur sur les conditions de la cession, celui-ci pouvant s'y opposer dans les deux mois suivant la réception du projet de rétrocession et du cahier des charges en saisissant en référé le président du tribunal de grande instance. Une fois le choix arrêté, les raisons de ce choix ainsi que l'acte de rétrocession sont approuvés par le conseil municipal. Un avis d'attribution est alors affiché en mairie pendant 15 jours.

Bio

Axelle Viannay (photo du haut) et Anne-Sophie Poirier sont avocates au Cabinet Jeantet Associés. Axelle Viannay est spécialisée en droit public, Anne-Sophie Poirier en droit des sociétés.