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Comment choisir son local commercial

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Point de vente. Emplacement, qualité du local commercial, zone géographique sont autant d'éléments à prendre en considération lorsque vous recherchez un local où implanter votre boutique. Revue de détail.

Ca y est! Votre idée a germé. Votre concept de boutique tient la route. Il ne vous reste plus qu'à trouver le meilleur local pour l'accueillir. Et c'est peut-être là que commence la partie la plus délicate de votre projet. Car l'emplacement est tout aussi important que le concept, dans la réussite d'un commerce de proximité. Surtout, il doit être adapté à votre projet. Pour autant, s'implanter dans une rue très commerçante ne sera pas forcément synonyme de succès.

Par ailleurs, dans une même rue, tous les emplacements n'ont pas les mêmes qualités. Observez, par exemple, s'ils sont facilement accessibles à pied. Notez où se situent les arrêts de bus, de tramways, les stations de métro, et si les zones de stationnement pour voitures sont suffisamment nombreuses. Regardez aussi le sens de circulation de la rue ainsi que son ensoleillement. Ces données influent, en effet, sur le passage des clients devant un point de vente. Dans le même temps, faites-vous une idée sur la qualité des boutiques environnantes. Ce sont elles qui feront l'attractivité d'une rue ou d'un quartier commerçant. De fait, les grandes enseignes nationales drainent de nombreux visiteurs.

Passez à proximité de l'emplacement que vous avez choisi, de préférence à différents moments de la semaine, pour vous rendre compte, par vous-même, du trafic alentour. Cette enquête terrain est primordiale pour valider votre choix. «N'hésitez pas à vous placer devant le pas-de-porte que vous convoitez », souligne Jean-Michel Silberstein, délégué général du Conseil national des centres commerciaux (CNCC).

Observez les habitudes de consommation

Dans le même registre, arrêtez les passants, interrogez-les, analysez leurs habitudes de consommation. Et gardez toujours à l'esprit que, dans un commerce traditionnel, ce qui compte, c'est le chaland qui entre dans la boutique, pas celui qui ne fait que passer devant. « Ce repérage est important, explique Michel Auclair, conseiller technique à la CCI de Lyon, mais recherchez également des informations sur les flux automobiles. »

Au-delà du trafic alentour, vous devez vous poser quelques questions avant d'investir dans un point de vente: est-il souvent de retour à la location sur le marché? Ces biens véhiculent souvent une mauvaise image auprès de la clientèle alors qu'ils sont parfois aussi bien placés que les autres. Cela est lié, le plus souvent, à des idées reçues, généralement fausses. Moins chers que leurs voisins, ils attirent peut-être aussi des projets moins «sérieux». Un vrai cercle vicieux! Ils peuvent donc se révéler être une bonne opération financière si votre budget est limité.

Quel que soit le lieu choisi, avant de signer, soyez sûr que le bail ne contient pas de pièges. Pour être bien armé à ce sujet, référez-vous à l'article «Achat d'un fonds de commerce: évitez les pièges», page 34 de ce magazine.

A savoir

Les cinq points-clés pour ne pas se tromper
- Soyez sûr de votre concept.
- Choisissez un emplacement adapté à vos besoins réels.
- Vérifiez l'adéquation du local avec votre activité.
- Ne négligez pas le bail commercial.
- Analysez le passage et écoutez vos futurs voisins.

L'agencement du local, un point-clé

Parallèlement à l'analyse que vous ferez de l'emplacement, vérifiez bien que le local est adapté à votre concept. La surface du lieu de vente et celle de la réserve doivent être en corrélation avec les marchandises à vendre. La forme du local et la hauteur sous plafond importent également. Un magasin étroit, tout en longueur, sera, par exemple, adapté à la vente de bonbons, tandis qu'une surface dégagée et rectangulaire facilitera la circulation des clients dans un magasin de vêtements. Une boutique haute de plafond sera, quant à elle, idéale pour vendre des luminaires. N'oubliez pas non plus d'évaluer les potentiels travaux à effectuer. L'accessibilité reste également un enjeu majeur. Y a-t-il une marche à l'entrée? La porte n'est-elle pas trop étroite?

Si l'intérieur est important, l'aspect extérieur, et notamment la vitrine, ne doit pas être négligé pour autant. Sachez qu'une grande façade vitrée donne confiance au client, qui peut alors regarder à l'intérieur de la boutique. Cela permet d'accrocher l'oeil du chaland. Autre astuce à savoir: une boutique avec une façade d'angle est toujours plus accrocheuse, car elle peut être vue depuis plusieurs rues différentes. C'est d'ailleurs pour cette raison que certains grands réseaux, comme Monceau Fleurs ou Marionnaud, achètent uniquement ce type de local.

Outre la validation de l'emplacement, vous devez aussi évaluer le quartier, dans son ensemble. Il doit, lui aussi, être en adéquation avec les marchandises ou les services que vous vendrez. « Il est, par exemple, délicat d'espérer ouvrir une boucherie dans une rue connue pour ses magasins de vêtements », explique Michel Auclair (CCI de Lyon) Quelles sont ses caractéristiques? Comment s'organise la zone de chalandise? Quelle est la typologie de la population concernée?

Renseignez-vous auprès des CCI

Autant de questions auxquelles la chambre de commerce et d'industrie (CCI) du lieu peut répondre. Les CCI fournissent, en effet, un grand nombre d'informations très fines sur les comportements d'achat, notamment via les événements Visio Commerce. Attention, les tarifs de telles études sont variables: ils peuvent aller de 150 euros TTC pour une simple enquête de voisinage, à un prix compris entre 2000 et 4 000 euros TTC pour une étude de marché complète.

N'hésitez pas non plus à demander comment s'en sortent les commerces mitoyens. Interrogez surtout ceux dont les activités feront concurrence à la vôtre. Vérifiez si les commerces alentour vont bientôt changer de mains. Car, en trois mois, il est possible qu'un restaurant très fréquenté laisse sa place à une succursale bancaire nettement moins attractive.

L'avantage d'un emplacement dans un centre commercial, c'est le flux permanent de clients.

L'avantage d'un emplacement dans un centre commercial, c'est le flux permanent de clients.

Vous devrez également demander à la municipalité si des aménagements d'urbanisme sont prévus. En effet, selon leur durée, ils ont un véritable impact sur le chiffre d'affaires, qui peut diminuer jusqu'à 30 % durant des travaux. «Et n'oubliez jamais que la bonne implantation reste celle qui sait réunir l'offre et la demande», conclut Michel Auclair (CCI Lyon).

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S'implanter dans un centre commercial


Le commerce de proximité a sa place dans les centres commerciaux. «Mais attention, explique Jean-Michel Silberstein, délégué général du Conseil national des centres commerciaux (CNCC), il est toujours plus facile d'avoir un peu d'expérience dans le commerce lorsque l'on souhaite s'implanter dans un centre commercial.» En effet, dans un tel lieu, vous n'avez pas le droit à l'erreur. Il faut être compétitif tout de suite puisque la concurrence y est extrêmement concentrée. Vous devrez également choisir un centre en fonction de l'ambition de votre projet. Si vous êtes indépendant, fuyez les centres régionaux ; ce sont de trop grosses machines pour vous. Misez plutôt sur des centres commerciaux de moins de 50 boutiques. «Vous y êtes les bienvenus, complète Jean-Michel Silberstein, puisqu'ils recherchent des indépendants pour apporter de la diversité à leurs clients.» Et puis, sachez que la comparaison financière, entre un local dans un centre-ville attractif et un espace dans un centre commercial adapté au commerçant indépendant, reste équilibrée. «En effet, précise Jean-Michel Silberstein, d'un côté le pas-de-porte est plus cher mais de l'autre, c'est le loyer.»
Quelle que soit la taille du centre choisi, il faut que les principales enseignes y soient installées, car ce sont elles qui créent l'attractivité. En revanche, leur présence vous oblige à vous mettre à leur niveau en termes de qualité de présentation des produits, d'accueil, de positionnement prix. Les avantages sont cependant nombreux dans un centre commercial: «Le flux quasi permanent de clients, quelle que soit la météo, est un atout non négligeable, rappelle Jean-Michel Silberstein. Le dispositif marketing y est également intéressant.» Il peut s'agir de campagnes de communication groupées, d'animations commerciales ou encore d'outils de fidélisation. Revers de la médaille, il existe aussi certaines contraintes, notamment au niveau des horaires. «Ainsi, vous êtes astreints aux amplitudes d'ouverture du centre commercial, remarque Jean-Michel Silberstein. Et il est difficile de rester grille fermée quand les autres sont ouverts.»